우리나라는 2025년 65세 이상 노인 인구 비중이 20%를 넘는 초 고령사회에 진입하지만, 보건복지부에 따르면 2022년 기준 국내 시니어타운(유료노인복지주택)은 전국 39개소에 불과하다. 특히 분양이 불가해짐에 따라 지난 4년간 큰 증가 없이 비슷한 숫자가 유지되고 있다. 현재 우리나라 유통 대기업인 롯데/신세계 등이 도심형 시니어 레지던스 사업에 뛰어 들고 있는 것은 이런 희소성 때문이며 풍부한 경제력을 바탕으로 도심에 대다수 거주하고 있는 베이비부머 세대가 시니어 세대로 편입되면서 특급호텔을 위탁 경영한 노하우가 있는 유통대기업들이 시니어 레지던스 사업을 공략하고 있는 것이다.
이 프로젝트는 이러한 상황을 고려하여 도심에 오피스와 시니어 레지던스가 공존하는 공간을 만들었다. 사이트는 시청역 부근으로 , 숭례문, 덕수궁, 서울시청 등 역사적인 공간과 더불어 많은 업무시설이 자리하고 있다. 그로 인해 주거시설은 적으며 출퇴근 시간을 중심으로 유동인구가 많다. 그 중에서도 사이트 전면도로와 측면도로가 가장 많으며 이를 중심으로 퍼져 나가고 있다.
유동인구를 고려하여 외부공간을 활성화시키며 외부인이 오피스의 일부분을 이용할 수 있게 한다. 저층부는 오피스 고층부는 레지던스로 구성, 중층부에 부대시설을 배치하여 함께 이용할 수 있게 하고 동선은 분리하여 불편함을 느끼지 않게 한다. 분리된 공간을 층마다 있는 보이드 공간으로 연결시키고 도심에 위치한 점을 고려하여 이 곳에 실내정원과 테라스를 배치한다.