대지는 봉일시장에서 시작해서 오른쪽과 아래쪽으로 이어지는 길을 따라 연결된다. 전면의 국회단지의 좌측과 우측으로 옹벽으로 막혀있어 유일한 입구에 대지가 자리잡고 있다. 교통은 버스는 봉일시장 전면에 정류장이 있어 보행환경이 좋지 않고 봉천역에서 접근성이 좋은 편이다. 국회단지에서 봉천역으로 가는 최단거리에 있는 부지이며, 기존의 택시정류장이 존재한다.
과거로부터 봉일시장을 중심으로 마을이 형성되었고 커뮤니티의 중심지로 역할을 해왔다. 하지만 사회구조의 변화로 기존의 5개 건물사이를 다니며 장을 보던 가로형 시장에서 전면부의 대표적 건물을 1개만 남긴채 나머지 건물은 골프연습장, 스파의 대형 건물로 바뀌었다. 현재 봉일시장은 서울시 평균 도보량보다 매우 낮은 상태이고 건물형 시장과 가로형 시장의 접근성과 사람들과의 교류가 매우 대조적인 환경을 지닌다.
대상지의 14개 기존 건물 중 보행환경을 저해하는 택시회사의 부지를 광장으로 전환한다. 모두 70년대에 준공된 건물로 노후화되었지만 마을의 기억을 가지고 있는 보존가치가 있는 건물로 보았고 각각의 건물의 기둥, 축, 코어 등 유지하려고 했다. 각각의 기둥이 최소 300mm이상에 스팬은 5m를 넘지 않기 때문에 외벽은 사실상 구조적 역할을 거의 하지않는다. 이러한 상황에서 외벽의 일부분을 제거하고 어떠한 건물은 슬라브를 제거하여 부분적으로 수복형 도시재생을 진행한다. 이러한 건물들 위에 linear한 건물을 증축한다. 기존의 건물위에 증축을 하는 상황이기 때문에 대부분 모듈화된 건물을 건식으로 증축하는 방식으로 시공 할 계획이다.
봉일시장과 마을형성과정을 함께 겪었던 쭉 나열되어 있는 건물들과 봉일시장을 가로를 통해 연결하여 새로운 가로형 시장을 형성하려 했다. 이는 기본적으로 가로형 시장으로 연결하기 위해 전면부가 아닌 뒤쪽과 건물 중앙부를
새로운 길로 연결하였다. 또한 전체적인 건물을 하나의 건물, 하나의 입면으로 인식했을 때의 입구를 만들어 주고 2층으로의 입구 또한 같이 만들어 주었다. 안쪽의 길을 만들어 주기 위해 기본적으로 외벽을 부분적으로 제거하여 필로티 구조로 만들어 안쪽에서 길을 따라 걸을 때 입면적인 요소보다 이러한 필로티들이 만드는 공간들의 규칙적인 리듬감이 하나의 공간을 형성한다. 또한 1층 전체를 기존의 가로형 시장을 유지하되 부분적으로는 3층부터 증축되는 모듈화된 게스트하우스, 주거공간을 바로 연결해주는 코어를 삽입하였다. 건물들 중 중앙부의 2개 건물은 가정집이기 때문에 1층과 2층의 분리가 쉽지않아 문화시설로 1층과 2층을 연결하였다.
1층에서 외벽을 제거하고 필로티 공간을 만들며 적극적으로 길을 만들었다면 2층에서는 청년시장과 문화공간을 넣었다. 이러한 공간들은 기존의 시장과는 다르게 어떠한 문화활동과 비슷한 경향을 가지고 있고 타겟층이 있기 때문에 건물과 건물을 1대1, 1대2정도로 연결하여 전시형 동선을 만들어 주려 했다. 마치 리움미술관이 3명의 건축가가 각각의 건물을 만든 후 연결하여 하나의 미술 동선을 형성한 것과 같이 각각의 근현대적 건물을 각각의 공간에 맞는 청년창업이 들어가 천천히 산책하듯, 전시를 보듯 걷는 동선을 만들어 주고 사이사이에 주민참여 전시공간을 넣어 자연스럽게 많은 사람들이 볼 수 있게 하였다. 광장 근처에서는 광장쪽을 향해 전창을 뚫어 시각적으로 연계 가능한 공간을 형성했다. 또한 광장과 연계할 수 있는 대공간을 두어 문화, 체육, 교육공간을 형성했다. 이 건물은 1층과 2층을 연결해주고, 2층과3층을 연결하여 하나의 순환동선의 입구 역할을 한다.
기본적으로 시장 주민들을 위한 주거와 게스트하우스를 포함한 청년 시장 주민들을 위한 1인주거모듈을 형성했다. 시장 주민들의 주거에서 가장 필요한 것은 시장에서 가까운 거리적 이점과 편히 쉴 수 있는 테라스와 같은 녹지공간을 각각 주고 싶었고 또한 전면의 국회단지로의 확 트인 경치를 주고 싶었다. 기존의 큰 건물이 남쪽에 존재한다는 점, 북향이라는 점은 아쉽지만 다른 장점을 더욱 부각시키려 하였다. 시장 주민들을 위한 주거공간은 기존의 계단형 메스에서 중간중간 너무 긴 형태를 단절시키는 코어를 넣어주고 이를 Design process를 통해 입면과 평면을 수정하였다. 주거공간에 약간의 강한 입면을 만들었는데, 이는 새로운 시장의 얼굴은 기존의 건물들의 외벽이 되기 힘들기 때문에 새로 증축되는 주거공간이 이미지형성에 큰 역할을 한다고 생각했다. 게스트 하우스를 포함한 1인주거모듈도 시장주민들을 위한 공간과 큰 틀에서 보면 다르지 않은 프로세스를 거쳤으나 여기에서 광장쪽으로의 연계를 더욱 신경썼고, 이를 중간에 코어와 편의시설이 들어간다. 또 1인주거인 만큼 10평을 하나의 모듈로 그러한 모듈이 반복되는 것이 특징이고 이러한 반복이 하나의순환형 동선을 만들어 광장과도 연계가 가능하고 특별한 프로그램이 없어도 올라와서 쉴 수 있는 공간을 형성했다.
-BID는 ‘주민의, 주민에 의한, 주민을 위한 사업’이고 궁극적으로는 주민자치 시스템이라는 의의를 갖는다.
-지속가능한 재원 조성 메커니즘이다.
-지역 커뮤니티에 큰 도움이 되고 미국과 유럽의 지역재생의 대표적 사례이다. 기본적으로 거리를 따라 하나의 재원 커뮤니티를 형성하는데 이는 기존의 시장의 ‘계모임’과 결을 같이한다. 함께 형성한 재원을 기존의 시장이 시행하기 힘들었던 이벤트, 홍보등에 쓸 수도 있고, 공용공간을 관리하거나 광장의 유지 관리 및 도보환경개선 등에도 쓰일 수 있어 지역재생에도 많은 기여를 할 수 있다. 이는 단순 세율을 더 하는 것이 아니라 광장에 직접적
관계가 있는 정도에 따라 단계적인 세율을 적용하고 게스트하우스 운영을 통해 재원을 추가적으로 충당한다. 또 이런 BID는 지역행정과 전문가도 참여하는 프로그램이니만큼 주민커뮤니티 시설 내부에 일정부분 사무실을 제공하고 주기적으로 재원을 어떻게 사용할 것인지에 대한 회의와 모임이 이루어질 큰 Hall 공간도 만들었다. 이는 단순 한달에 한두번을 위한 공간이 아니라 가변적으로 도서관으로 사용할 수있게 도서관의 바로 아래 형성했고
건물의 외부 컷팅과 연계되어 많은 햇빛이 들어오는 대공간이다.